近几年，得益于电子商务和消费品零售的快速发展需求，中国国内对国际级、高效的仓储空间需求不断增加。

    作为专注于物流地产的开发商，嘉民集团中国区运营总经理黄炜深刻感受到来自行业需求方面的变化：“电商正成为物流地产需求扩容主要动力。嘉民集团旗下中国物业在2013年的首四个月内已签订10万平方米新租约，差不多有一半是租赁给开展电商业务的企业，包括纯电商以及一些新晋开展电商业务的传统企业，例如电商聚美优品租赁了昆山的仓库，而原先做传统销售模式的绫致时装 ( BestsellerFashionGroup)，也开展电商业务并租赁了仓库。 ”

    种种迹象表明，中国物流地产正进入“黄金期”。

    物流地产需求空前旺盛

    来自戴德梁行的统计数据显示，2013年第一季度整体工业的租金继续保持上涨态势，小幅攀升至人民币29.21元/平方米/月，环比上升2.7%。值得关注的是，其中仓库的租金环比上涨了约3个百分点，达到人民币38.93元/平方米/月，同期，仓库的空置率环比下降3%至6.38%。

    究其原因，中国经济增长模式从出口转向内需，带动了电商的蓬勃发展。此前被电商冲击得相当厉害的国内传统批发及零售商贸企业，也开始拓展自身的电商业务应对冲击。例如苏宁电器、正大集团也开展电商业务，沃尔玛则通过收购了1号店在国内试水电商，这些业务的拓展都离不开对物流地产的大量需求。

    “事实上，无论传统商业与电商模式竞争如何激烈，只要货物的销量在增长，就意味着物流地产立于不败之地。”黄炜指出，“过去以出口型为主的经济模式下，货物在国内生产后集中，偏重对港口、机场周边的物流地产需求，而扩大内需的经济模式下，货物需要在国内被分拨发散到各个地方，显然对物流地产需求的推动力更大。”

    优质仓储空间供不应求

    过去，对于物流地产的理解多是企业自建的“四柱一顶”产品，这与当时存储货物的价值不高有关，主要存储的是玩具等一些低附加值产品，对保存条件的要求也不高。而随着电商的活跃，流转商品的档次和附加值也相应提高，手机、电脑、化妆品、高级时装等物品成为主流，货主及保险公司对于仓库条件提出更高要求。

    事实上，嘉民集团项目在中国的物业组合的整体出租率维持于96%，很重要的一个原因就是，相对于传统物流地产，其以高标准的物流地产产品，赢得了电商以及物流企业的追捧。对此，黄炜表示：“2009年，嘉民集团就与一家加拿大养老基金(CPPIB：CanadianPensionPlanInvestmentBoard))合资，成立嘉民中国物流基金，目前已到位资金达10亿美元，可以维持每年80万平方米的开发量，不过，相对于国内有限的优质仓储空间和庞大需求而言，依然供不应求。”

    据悉，在天津，绫致时装承租了嘉民武清物流中心一期整个项目42600平方米空间；在昆山，全球物流(DBSchenker)取得美国领先时装品牌合约后，在之前租赁45000平方米一期仓库的基础上，承租了嘉民锦溪物流中心二期额外16630平方米空间；在上海，和光国际货运承租嘉民浦东空港物流中心第一期4550平方米空间，桃浦物流中心现有客户惠尔物流，承租额外9950平方米以满足扩充业务需求。“了解电商运营模式的人都知道，时间上的延误可能让电商蒙受巨大损失，而优质物流地产可以加快商品的流转速度，降低商品流转的成本。在这种激烈竞争的环境中，得到这种竞争优势而无需进行大规模的固定资产的投入、无需经历痛苦漫长的土地购买和物业开发，这正是电商以及其他物流企业首选择优质物流地产租赁的原因。”黄炜补充说。

    成区域招商引资的间接优势

    来自戴德梁行的统计数据显示，上海共出让了77块工业地块，总出让金额达到18.3亿元人民币，土地出让总面积达到186万平方米。随着工业土地出让面积的增加，可以预见未来几年工业物业的供应量将显著增加。

    此前，一些地方政府出于企业税收方面考虑，更热衷于将工业地块用于打造研发办公，而不是物流地产，而今，物流业和电商的发展，让政府有了更长远的着眼点。对此，黄炜解释道：“物流地产项目虽然不是直接产生规模性的税收效益，但间接提升了区域商务形象和投资环境。因为具备优质的物流设施的地区，可以降低运营成本，加快商品的流转速度，这些都是其它企业投资落户时，所看重的商务条件和环境因素。”

    与此同时，物流地产较低的拿地成本，不断扩容的市场需求，以及稳健的投资收益率，也吸引了一些国内住宅开发商瞄准了物流地产开发。以嘉民集团为例，其在一线城市低风险区域，例如上海、天津，考虑到资本金率，租金收益率在7%，在风险高一些的二线城市，租金收益率大概在7.5%-8%，非常适合长线投资，追求稳健收益的加拿大养老基金(CPPIB)，因此多次增加投资资本。

    不过，对于希望进入物流地产的开发商来说，同样需要遵循一些原则降低投资风险。“物流地产的开发同样讲究地段，并非地价越低越好，也不是越接近市中心越好，而是结合当地产业布局、物流配送通达性、城市覆盖范围等；同时，从拿地、建设到最终与客户签约获得租金收益，物流地产的投资周期比住宅开发要长，还需要用品牌培育稳定的客户群，开发更需要耐心。”黄炜补充说。